전세 사기, 깡통 전세 피하는 방법

우리나라에만 존재한다는 전세 제도라는 시스템을 이용해 전세를 이용하여 더 쉽게 소유를 하게되었는데요.  
하지만 이러한 제도 이면에는 수많은 문제점들이 도사리고 있습니다.
그 중 최근 이슈가 되고 있는 ‘전세 사기’, '깡통 전세'에 대해 알아보겠습니다. 

요즘 정말 큰일입니다. 연일 언론에서는 서민전세금 사기사건 관련 보도가 나오고 있는데요. 기사만 봐도 화가 나고 속이 터집니다. 도대체 왜 이런일들은 자꾸 반복되는 걸까요? 

깡통 전세는 전세보증금하고 집주인 융자 금액이 집값을 넘어가는 경우를 말합니다. 만약 집주인들이 빚을 갚지 못해서 집이 경매에 넘어갈 경우를 가정합시다. 집값을 보다 그 이상의 금액이 산출되는 경우, 임차인은 보증금을 돌려 받기 어렵습니다. 

보증금을 돌려받지 못할 가능성이 있는 집을 깡통전세라고 부릅니다.

 

 

이번 전세사기의 경우에도 한사람이 오백채, 천채 이상을 소유하면서 생긴 사례가 대다수 입니다. 그래서 빌라왕, 빌라 황제라는 단어까지 생겨났습니다. 저는 보도 자료를 보면서 어떻게 한사람이 수백에서 수천채의 집을 소유할 수 있지? 라고 의문이 생겼습니다. 물론 정상적인 집주인도 있습니다. 이번 경우는 피해자가 너무 많아서 사회적인 문제로 대두되었습니다. 
수백, 수천명의 피해자의 인터뷰를 보면서 '나도 당할 수 있겠다' 라고 생각이 들진 않으셨는지요?

 

**전세보증금 실제 피해 사례

 

방송, 기사, 보도 자료 외에도 주변에서 비슷한 경험을 한 사람이 있었습니다. 그래서 더 관심이 많이 가게되었습니다. 
강단에서 학생들을 가르치는 일을 하는 지인도 이와 같은 전세 피해를 입었습니다. 평소 주변에서 항상 똑똑하다고 얘기를 듣는 사람이였기에 그녀의 이야기를 듣고는 여간 놀라지 않을 수 없었습니다. 

 

지인은 서울 외곽지역 소형평수 신축아파트에 2년동안 전세로 거주하고 있었습니다. 당시 부동산 가격 급상 시기로 전세금이 매매금에 육박하는 시세를 형성했습니다.지인은 전세를 거주하면서 내집마련에 성공하였습니다. 그래서 2년 만기 후 나가겠다고 집주인에게 5개월 전에 전했다고해요. 하지만 집주인은 그때가서 얘기해요~ , 내가 바빠서 다음에 통화해요~ 등 
전화를 지속적으로 피했다고 하더라구요. 만기일이 다가왔지만 집주인은 연락이 불통되었습니다. 보증금 또한 받지못해서 오랫동안 마음고생을 했습니다.   

 

지인에게 계약기간 만료 한달 반 전 임차권등기명령 신청을 하라고 알려주었습니다. 다행히도 법원으로부터 인용결정을 받아서 지급명령신청을 진행했습니다. 지인은 오랜 싸움 끝에 마침내 승소판결을 받아냈습니다.
강제 집행을 실행하였지만 온전한 보증금을 반환받지는 못했습니다.  임대보증금 반환소송 비용, 변호사 수임료, 인지대, 송달료 등 생각지도 못한 비용이 발생하여 추가 경제적인 피해도 입었습니다. 

 

지인의 오랜 준비 기간과 과정에서 겪었을 스트레스를 생각하면 감히 상상조차 되지 않습니다. 당사자가 아닌 경우 절때 알지 못하겠지요. 지인의 보증금을 돌려받는 과정이 너무 험난하고 힘들어 보여 정말 안타까웠습니다. 

 

지인의 경우 전세사기, 깡통전세에 대해선 전혀 생각을 못했다고합니다. 
집주인과 공인중개사의 말을 믿고 진행하여 "설마 내가 ?"  "사기같은 건 남의 일이야"
나한테는 일어나지 않을거라고 확신했던 거죠.
지인의 사례에서도 집주인한테 연락했을때 바쁘다고 나중에 전화하라고 했다고 하죠?
이때 관련 녹음이나 문자 등 증거자료를 가지고 있었다면 보증금을 돌려받는 과정이 좀 더 순탄하지 않았을까하는 생각도 들었습니다. 

 

 

** 전세 계약시 반드시 체크해야 할 사항 

그럼 이제 내 전세 보증금을 지키려면 반드시 체크해야 할 사항에 대해 알아보겠습니다. 
1.기본 중에 기본 사항으로 전입신고와 확정일자를 반드시 받아 법적 대항력과 우선변제권을 획득해야 합니다.

2. 보증금을 지키는 방법으로 '전세보증금 반환보증'이 있습니다. 주택도시보증공사(HUG)에서 운영하는 제도입니다.
가입시 수수료가 발생하긴 하지만 반드시 보험을 들어놔야합니다. 허그는 집주인 대신 세입자에게 보증금을 반환해주는 보험인데요. 허그에서 집주인에게 구상권을 행사하여 나의 보증금을 돌려받을 수있도록 하는 제도입니다. 
하지만 현재 허그에서 집주인 대신 갚아준 보증금 사고에 따른 금액이 기하급수적으로 급증하고 있는 상황입니다. 
주택도시기금법상 자기자본의 60배 초과 불가능으로 지금 같은 보증 사고의 속도를 보면 2024년에는 제도가 중단될 가능성이 제기됩니다. 

 

 

3. 등기부 등본을 부동산에서 열람해주는 것 외에 직접 대법원인터넷등기소를 통해 여러번 등기부를 확인해봐야합니다. 열람당 700원의 수수료가 발생하지만 요약으로 체크해서 해당 건물의 시세, 근저당 금액, 기타 소유권 이외의 사항이 기록된것이 있는지 계약 시, 잔금 납입 전,잔금 납입 후까지 반드시 직접 여러번 열람해 확인하셔야 합니다. 

 

갑구에 '신탁' 내용이 있는지, 신탁회사 물건이라면 '신탁원부계약서'를 통해 임대인에게 임대차권한을 위임했는지 여부를 반드시 확인해야합니다. 등기부 상에 압류, 가압류, 가등기, 가처분, 경매개시결정등기, 임차권등기명령 등이 있다면 절때 거래를 하시면 안됩니다. 

 

 

4. 거래하는 부동산에서 알려주는 시세 이 외에 인근 부동산 2-3 군데를 따로 연락하여야합니다.
계약하려는 집과 인근 매매와 전세 가격을 반드시 확인 하여야합니다.

 

 

5. 임대인에게 국세 및 지방세 완납증명서를 요구하여여합니다. 주택의 근저당 외 세금 체납된 내역을 확인하여야합니다. 세금 체납의 경우 임차인 보증금보다 선순위이기때문에 반드시 완납증명서를 확인해야 합니다. 
만약 임대인이 이를 언짢아 하는 경우 은행 제출 서류라고 하면 좀 더 편하게 전달 받을 수 있을거 같습니다. 
사건 이후 임대인의 세금 완납증명서 제출 의무를 법적으로 제도화 하려고 추진 중에 있습니다.

경기부동산포털 - 깡통전세확인하기

 

6. 거래하려는 주택이 경기도에 위치해 있다면 경기부동산포털(gris.gg.go.kr)을 활용하는 방법이 있습니다. 
경기부동산포털에 접속 후 깡통전세알아보기 서비스를 클릭해서 정보를 원하는 지역을 설정합니다.
최근 1~2년 내 매매가, 전세가와 1km내 거래정보 등이 제공되며 해당 지역, 주택이 전세가가 매매가의 70~80% 넘으면
'주의 필요' 라는 빨간색 경고 문구가 노출되며 한번의 조회로 위험 매물을 손쉽게 걸러 낼 수 있습니다.  

 

소중한 전세보증금 지키기 위해선 반드시 체크리스트 확인 후 거래하세요.